적금주택이란?

최근 주거 시장에서는 치솟는 집값과 대출 규제로 인해 청년층과 무주택 서민들이 내 집 마련의 꿈을 이루기 어려운 상황이 이어지고 있다. 특히 초기 자금이 부족한 가구일수록 주택 구매를 시작조차 못 하는 경우가 많아, 사회 전반의 주거 불평등이 심화되고 있다는 지적이 나온다. 이러한 현실 속에서 이재명 정부가 내놓은 적금주택 정책은 ‘목돈 없이 시작하는 내 집 마련’이라는 새로운 접근법으로 주목받고 있다.

 

적금주택은 이름 그대로 적금을 붓듯 매달 일정 금액을 납부하면서 지분을 늘려 가는 방식이다. 초기에는 전체 주택 가격의 1025%만 부담하고 입주할 수 있으며, 나머지 지분은 2030년에 걸쳐 단계적으로 매입한다. 이를 통해 무주택자가 당장의 자금 압박 없이 안정적으로 거주하며 장기적으로 100% 소유권을 확보할 수 있도록 설계되었다.

 

이 정책은 경기주택도시공사(GH)가 주도하며, 수원 광교, 광명학온지구, 3기 신도시 등 주요 개발지구를 중심으로 공급이 시작된다. 단순한 주택 공급을 넘어, 장기적 자산 형성과 주거 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 추구하는 점에서 정책적 의의가 크다. 그러나 제도의 구조적 복잡성, 세제 혜택 지속성, 재정 건전성 등 해결해야 할 과제도 함께 존재한다.

 

 

따라서 이번 글에서는 적금주택의 개념과 운영 방식, 장단점, 해외 사례 비교, 그리고 향후 과제를 종합적으로 살펴보고, 이 정책이 한국의 주거 문제 해결에 어떤 기여를 할 수 있을지 분석하고자 한다.

적금주택이란?

적금주택이란?

적금주택은 소위 ‘지분적립형 공공분양주택’ 또는 ‘지분적립형 주택’으로, 최초 분양 시 분양가의 10~25%만 내고 바로 입주 가능,

나머지 지분을 20~30년간 나눠서 사모으며 최종적으로 100% 소유권을 확보하는 구조입니다.
이름처럼 적금을 붓듯 지분을 쌓는 방식으로, 초기 자금 부담을 대폭 줄여 실질적 자산 형성의 기회를 제공하는 것이 핵심입니다
경기주택도시공사(GH) 중심으로 개발되었으며, 이재명 대통령이 강조해왔던 정책 모멘텀을 타고 본격화되었습니다.

 

구조 및 운영 방식

초기 입주

분양가는 최대 25%, 예컨대 5억원 주택의 경우 1억 2천5백만 원만 납부하고 입주할 수 있습니다

지분 취득과 임대료

나머지 75%는 GH가 보유하며, 이 지분에 대해서는 시세의 약 80% 수준 전·월세 임대료를 매월 납부하고 거주하게 됩니다

지분 매입 주기

4년마다 15%씩, 총 5회에 걸쳐 분양가에 연 2% 정률을 더한 가격으로 지분을 재매입할 수 있습니다. 이를 통해 20년 내에 100% 소유권 확보가 가능합니다

전매 및 거주 제한

5년 실거주 의무, 10년 전매 제한이 설정되어 있으며, 전매 시 지분 기준으로 발생한 차익을 GH와 수분양자가 나누는 방식입니다

세제 혜택

GH가 보유한 공공 지분에 부과되는 재산세는 3년간 25% 감면되며, 정부·지자체에선 이를 20년까지 확대할 방안을 검토 중입니다

재원 조달

초기 자금은 국토교통부 주택도시기금 융자, GH 공사채 발행, 수분양자 분담금 등으로 구성되며, GH의 높은 부채비율(약 267%)이 고려되어 경기도가 GH에 1조6천억 원 규모의 현물출자를 추진 중입니다.

 

 

공급 계획 및 대상 지역

주요 공급지

수원 광교신도시: 총 600가구 중 240가구(40%)를 적금주택 방식으로 공급 예정이며, 착공 예정은 2026년 상반기로 예상됩니다
경기 광명학온지구: 전체 1,079가구 중 약 865가구(80%)가 지분적립형 주택으로 공급됩니다

향후 확대 예정 지역

3기 신도시 등 경기권 주요 계획지에서 청년 및 신혼부부 대상 확대를 검토 중입니다

 

장점과 기대 효과

초기 자금 부담 대폭 경감: 10~25%만으로 입주 가능, 일반 대출 방식에 비해 부담 적음

주거 안정 + 자산 형성: 월세가 아니라 지분이 점진적으로 늘어나며, 최종적으로 자산 형성 가능.

 

세제 혜택: 공공 지분에 대한 재산세 감면으로 비용 절감.

 

정책 목표: 청년·신혼부부 등 목돈 마련이 어려운 계층에 실질적 기회 제공, 내 집 마련 사다리 형성.

 

 

단점과 우려

전매 제한 및 실거주 의무: 거주지가 자주 변경되는 수요자에게는 제약으로 작용.

 

지분 매입 일정의 유연성 부족: 돈이 생겨도 계획보다 앞당겨 지분을 매입할 수 없음

제도 복잡성: 지분 구조 이해 및 관리가 어려워 일반 수요자에게 생소할 수 있음

재정 운용 부담: GH의 높은 부채 구조 및 세제 감면 지속의 불확실성.

 

사회문화적 인식 문제: 한국인들이 지분만 소유하는 방식에 대한 선호도가 낮다는 지적도 있음

공급 확대 한계: 택지 확보 및 재원 조달 등 현실적 제약 존재.

 

 

비교: 영국의 ‘Shared Ownership’ 사례

영국의 ‘Shared Ownership’ 제도는 소득 낮은 계층이 초기 지분만 구입 후 거주하며 점진적으로 지분을 늘릴 수 있는 구조입니다

보통 25~75% 범위에서 초기 지분 소유가 가능하며, 장기 거주 후 지분 더 매입하거나 매각도 가능

영국에서는 2020년경 기준으로 약 157,000가구가 이 제도를 이용 중입니다

다만 영국에서도 지분 확보의 복잡성, 대출 거부, 지분 유지를 위한 자금 부족 등의 문제가 제기되고 있습니다

 

전문가 의견 및 향후 과제

▶ 전문가 평가

권대중 교수: 초기 목돈 부담 완화는 긍정적이나, 제도 복잡성 해소 필요.

서진형 교수: 한국인의 지분 소유 선호도가 낮음을 지적하며 재원 효율성 우려.

기타 연구자: 지자체 실정 맞춤형 공급 및 공공재개발 연계 필요

▶ 주요 과제

제도 단순화 및 홍보 강화: 복잡한 지분 구조에 대한 이해 제고.

공급 확대: 충분한 수요를 만족할 공급량 확보.

중도 해지 대응: 지분 환급 기준 및 손실 최소화 방안 마련.

공정성 확보: 무주택자 우선 공급, 투기 방지 강화.

재정 건전성 확보: GH의 부채비율 관리, 세제 혜택의 지속성 확보.

지방 확대: 수도권 외 지역에도 적용 검토.

 

요약 정리

이재명 정부의 적금주택은 초기 자금 부담을 대폭 줄인 새로운 주거 모델이다. 분양가의 약 1025% 수준의 지분만 먼저 구입해 입주하고, 이후 2030년에 걸쳐 나머지 지분을 나누어 매입하는 방식으로 운영된다. 이러한 구조는 청년층과 무주택자가 목돈 없이도 내 집 마련의 기회를 가질 수 있도록 설계된 것이다.

 

운영 방식은 경기주택도시공사(GH)가 나머지 지분을 보유하고, 입주자는 이에 대한 임대료를 납부하며 거주하는 형태다. 그리고 4년마다 일정 비율의 지분을 추가로 매입해 최종적으로 100% 소유권을 확보하게 된다.

 

공급은 수원 광교, 광명학온지구, 3기 신도시 등 주요 택지개발지구를 중심으로 추진되고 있으며, 향후 수도권과 일부 지방으로 확대될 가능성이 있다. 이러한 주택 모델의 장점은 초기 부담 경감, 장기 거주를 통한 안정적인 자산 형성, 세제 혜택, 그리고 주거 안정성 강화에 있다.

 

그러나 단점과 리스크도 존재한다. 제도 구조가 다소 복잡해 일반 수요자에게 이해가 쉽지 않으며, 지분 매입 시기의 유연성이 부족하다. 또한 장기간의 세제 혜택 지속 가능성에 대한 우려도 제기되고 있다.

 

이 제도는 영국의 ‘Shared Ownership’과 유사하다. 영국에서는 이미 15만 가구 이상이 해당 모델을 활용 중이며, 저소득층 주거 안정에 일정한 성과를 거두고 있다.

 

향후 적금주택이 성공적으로 안착하기 위해서는 제도 단순화와 이해도 제고, 공급 물량 확충, 그리고 GH의 재정 건전성 확보가 필수적이다. 이를 통해 더 많은 서민과 청년층이 실질적인 주거 사다리를 오를 수 있는 기반을 마련해야 할 것이다.

결론

2025년 8월 14일 기준, 이재명 정부의 ‘적금주택(지분적립형 공공주택)’은 초기 부담을 낮추고, 청년층과 무주택 서민의 내 집 마련 희망을 실현시키려는 혁신적인 시도라 할 수 있습니다. 공급 예정지, 구조, 세제 혜택 등이 구체화되면서 정부의 주거 안정 전략 중 하나로 주목받고 있습니다.

 

그러나 복잡한 구조, 제한적인 유연성, 재원 조달 및 세제 혜택 지속성 등의 과제도 분명합니다. 앞으로 제도 간소화, 공급 확대, 공정성 확보, 재정 건전성 유지, 그리고 지속 가능한 운영 체계 구축이 핵심 과제가 될 것입니다. 일본이나 유럽의 성공적인 사례들을 참고하며 현실에 맞는 제도로 정착시키는 것이 중요합니다.

 

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