도쿄 부동산, 왜 한국 투자자들이 몰리나

“16억으로도 도쿄 빌딩 산다”는 말, 허황인가 현실인가

한국 투자자들이 최근 일본 도쿄 부동산 시장에 이목을 집중시키고 있습니다. “서울에서는 건물 하나 사려면 수십 억이 필요한데, 일본에서는 16~17억 원 정도면 건물을 살 수 있다”는 말이 실제 투자자들 사이에서 입에 오르내리기 시작했기 때문입니다. 하지만 이 말이 단순한 광고 문구인지, 실질적 투자 기회인지 냉정하게 들여다볼 필요가 있습니다. 아래에서는 현재 도쿄 부동산 시장의 흐름, 수익성과 리스크, 투자 구조 등을 중심으로 정리해보겠습니다.

도쿄 부동산, 왜 한국 투자자들이 몰리나

 

1. 현재 도쿄 부동산 시장 흐름

① 활발한 거래, 특히 상업·혼합용 빌딩 중심

도쿄 및 오사카 등 주요 도시는 부동산 거래가 다시 활기를 띠고 있습니다. 매물은 상업·업무·주거가 혼재된 중소형 빌딩이나 맨션 중심으로 나오며, 수요가 높아 매물이 빠르게 소진되는 분위기입니다.
실제로 한 투자 투어에서는 2억 5,000만 엔 수준의 ‘꼬마 빌딩’부터 17억 5,000만 엔 대의 중형 건물까지 약 20여 개의 매물이 소개되었고, 일부 매물은 설명회를 하기도 전에 계약이 체결되었다는 이야기도 있습니다.

 

 

② 가격 상승 및 토지가치 회복 흐름

2024년 기준 일본 전국 토지 가격은 역대 34년 만에 최고 상승률을 보였고, 도쿄 수도권 영역에서도 상승폭이 컸습니다. 주거용 토지는 물론 상업용·지식산업용 부동산도 강세를 보이고 있습니다.
도쿄의 기존 콘도미니엄 매매가는 2024년 대비 약 9.4% 상승했고, 신축 콘도미니엄은 다소 조정세를 보이기도 했습니다. 전체 주택 시장은 침체를 겪었지만 도심 중심지나 교통 요지 중심으로 회복 기운이 감지되는 상황입니다.

③ 임대료 상승과 수요 강세

2025년 6월 기준, 도쿄 23개 구에서 임대료 상승률은 연간 기준으로 약 6.7%에 달했습니다. 특히 가족형 주택이 +7.4% 상승한 반면, 소형 단위(오피스·원룸)의 상승률도 대체로 안정적인 흐름을 보였습니다. 일부 구역에서는 중심지보다 외곽 쪽이 수익률 측면에서 유리한 경우도 나왔습니다.
임대료 상승은 수요 증가와 공급 제한, 특히 젊은 직장인이나 외국인 거주자 증가와 맞물려 나타나고 있습니다.

④ 수익률은 생각만큼 높지는 않다

일본 전역의 평균 임대 수익률(표면 수익률)은 2025년 3분기 기준 약 4.47% 수준으로 나타나 있습니다. 이는 구매가 대비 임대 소득 비율만을 본 수치로, 공실 비용·관리비·세금 등을 고려하면 실제 순수익률은 더 낮을 수 있습니다.
도쿄 도심 일부 지역의 경우 매우 높은 매입가 때문에 수익률이 낮아지는 반면, 외곽 지역이나 준도심 구역에서는 5% 이상 수익률이 가능한 구역도 존재합니다.

 

2. “16~17억”의 실체와 조건

① 약속된 수치는 어디서 나왔나

“서울보다 싼 가격”이라는 문구의 출처는 주로 꼬마 빌딩 매물과 레버리지를 활용한 투자 구조입니다. 예컨대, 도쿄 메구로구의 맨션 매물이 3억 2,000만 엔(약 30억 원)에 나왔고, 월 임대료로는 1,000만 원 수준이 보고된 바 있습니다.
그런데 이 가격이 바로 건물 전체 가치가 아니라, 지면적·연면적·입지 조건 등에 따라 크게 달라지는 것이며, 16~17억 원 수준의 매물이 가능하려면 여러 조건이 맞아야 합니다.

 

 

② 레버리지 구조가 중요

도쿄 부동산 시장에서 투자자들이 자주 쓰는 방식은 담보 대출을 최대한 활용하는 방식입니다. 일부 금융기관은 매입가의 약 50%까지 담보 대출을 허용하는 경우도 있고, 이를 통해 투자자의 자기자본 부담을 낮출 수 있습니다.
예를 들어, 매입가가 35억 원인 빌딩을 살 때 자본금 17~18억원, 나머지를 대출로 조달하는 식입니다. 따라서 16~17억 원이면 건물 산다”는 주장은 자금을 모두 현금으로 치르는 경우가 아니라 레버리지를 포함한 구조일 가능성이 높습니다.

③ 입지·규모·상태가 관건

매물이 6층 맨션이라면 유닛 수, 노후 정도, 리모델링 비용, 임차인의 질, 공실률, 주변 인프라 등이 모두 수익성을 좌우합니다.
중요한 것은 중앙 구역(예: 지하철역 도보 접근성 또는 상업 중심지)에 가까울수록 매매가가 뛸 가능성이 높지만, 그만큼 진입 장벽도 커진다는 점입니다.

 

3. 서울과의 비교: 왜 투자자들이 일본을 본격적으로 주목하나

① 정치·정책 안정성 

한국에서는 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이나 과세 정책이 빠르게 바뀌는 경우가 많습니다. 이러한 정책 리스크가 투자자들에게 큰 부담이 되기도 합니다.
반면 일본은 상대적으로 제도 변화가 완만하고, 규제 체계가 장기적으로 작동하는 시장이라는 인식이 있습니다.

② 임대시장 구조와 규제

서울에서는 임대료 상한이나 갱신 요구권, 전·월세 보호 등이 임대인 측에는 부담 요인이 될 수 있습니다.
일본은 임대료 인상 여지나 임차권 보호 제도는 있지만, 임대인이 소송을 제기하지 않는 한 제도적으로 강제 인상이나 철회 요구를 막는 구조가 있습니다. 또한, 비거주자용 부동산 관리 시스템이 발달해 있어 외국인 투자자들도 관리 부담이 비교적 적다는 평가가 많습니다.

③ 환율 및 엔저 효과

일본 엔화 약세(엔저) 기조는 외국인 투자자에게 유리한 환경을 제공합니다. 투자 비용 대비 환산 가치가 낮아지기 때문에 수익 환산 면에서 유리한 측면이 있습니다.
다만 환율 변동성, 금리 상승 가능성 등은 항상 리스크 요소로 존재합니다.

 

4. 주의할 점과 리스크 요인

금리 상승과 금융 비용

현재 일본은 저금리 체제를 유지해왔지만, 세계적인 금리 인상 흐름이 영향을 줄 가능성도 있습니다. 금리가 올라가면 대출 비용이 증가하고, 이는 순수익률을 감소시키는 요인입니다.

 

노후 건물 및 유지 관리 비용

20~30년 된 건물이나 노후화된 설비가 많은 건물은 리모델링·보수 비용이 크게 들 수 있으며, 이를 무시하면 수익을 빠르게 갉아먹을 수 있습니다.

 

법률 제도 및 세금 체계

일본 국내에서도 부동산 보유세, 취득세, 자산세 등 다양한 세제 규제가 존재합니다. 또 비거주자가 보유하는 경우 특별 규정이 적용될 수 있으므로 투자 전에 세무 구조를 면밀히 검토해야 합니다.

 

지역 격차와 수익률 분포

도쿄 내에서도 구(區)별·동네별 수익률 격차는 큽니다. 중심지의 매매가는 높지만 수익률이 낮고, 외곽 지역은 수익률이 높지만 공실 위험이 커지는 구조입니다. 예컨대 남부 구역은 수익률이 낮고, 동부나 북부 쪽은 상대적으로 높은 수익률을 보이는 경우가 보고되어 있습니다.

 

부동산 거품 가능성

일부 분석가들은 도쿄 중심지 콘도미니엄 가격이 과도하게 상승했을 가능성이 있다고 지적합니다. UBS의 글로벌 부동산 버블 지수 등에서는 도쿄 시장 일부가 거품 위험 지대에 포함되기도 합니다.

 

5. 최신 사례와 트렌드 동향

해외 기관 투자자들의 일본 부동산 진입이 활발해지고 있으며, 특히 데이터센터, 물류시설, 오피스 빌딩 등이 주목받고 있습니다.
예를 들어, 싱가포르의 REIT가 도쿄 데이터센터를 인수한 사례가 있습니다. (이는 일본 내 디지털 인프라 수요가 커지고 있다는 방증입니다.)

 

또한 일본의 상업용 부동산 거래 규모는 2024년 기준 대폭 증가해 연간 3,400억 달러 수준의 투자 흐름이 발생했습니다.

지역 개발 프로젝트도 중요한 투자 포인트입니다. 도쿄에서는 ‘Azabudai Hills’와 같은 초대형 복합 개발 사업이 완공되면서 중심지의 부동산 가치 재편이 일어나고 있습니다.

 

신축 아파트·콘도미니엄 가격도 상승세이며, 토지 가격에 비해 매매가 상승 폭은 제한적이지만 중심 지역은 지속적으로 강세입니다.

 

6. 투자 전략 제언

자본 구조 설계에 신중할 것
전액 현금으로 투자하기보다 레버리지를 적절히 섞어 수익성을 높이는 구조가 일반적입니다. 다만 대출 조건, 이자 비용은 반드시 확인해야 합니다.

 

입지 중심 투자
지하철역 도보권, 역세권 상권, 상업시설 밀집 지역 등 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높은 지역을 중심으로 투자하는 것이 유리합니다.

 

임대 수요 분석
대학가, 업무 지구, 외국인 거주지 인접 지역 등 임대 수요가 안정적인 지역에 집중하는 것이 리스크 완화에 도움이 됩니다.

 

자산 관리 체계 확보
외국인이 직접 관리하기 힘든 법인 설립이나 현지 관리사를 활용한 관리 시스템 구축이 필수입니다.

 

장기 관점 유지
단기 시세 차익보다는 임대 수익과 자산 가치 상승을 함께 노리는 중장기 전략이 바람직합니다.

 

7. 결론

“16억만 있으면 건물도 산다”는 말은 과장된 문구처럼 들릴 수 있으나, 실제로 조건이 맞는 매물에 자본 구조를 적절히 설계할 경우 가능한 이야기이기도 합니다. 다만 그것이 곧 무조건적인 성공을 보장하는 말은 아닙니다.

 

도쿄 부동산은 현재 강한 상승 흐름과 외국인 수요 유입, 개발 재생 프로젝트 등 여러 우호 요인이 겹치면서 매력적으로 보입니다. 그러나 금리 변화, 유지 관리 비용, 법제도 리스크, 지역 간 격차 등은 늘 경계해야 할 변수입니다.

 

한국 투자자로서 도쿄 시장을 바라볼 때, 안정성과 예측 가능성, 환율 메리트 등이 강점이 될 수 있습니다. 다만 ‘작은 자본으로 큰 수익’을 노리는 전략은 반드시 리스크 관리와 구조 설계가 함께 따라야 합니다.

앞으로 도쿄 부동산 시장은 어떻게 변화할지 지켜보는 것도 흥미로운 관전 포인트가 될 것입니다.

 

2025.09.23 - [분류 전체보기] - 대한민국 상위 10% 순자산 기준, 얼마나 되어야 할까?

대한민국 상위 10% 순자산 기준, 얼마나 되어야 할까?

2025.09.24 - [분류 전체보기] - 자동차세 연납 완벽 가이드, 할인받는 똑똑한 방법

자동차세 연납 완벽 가이드, 할인받는 똑똑한 방법