계약서 한 줄이 몇 년의 장사를 좌우합니다
가게 인수는 단순히 ‘좋은 자리’를 찾는 것으로 끝나지 않습니다. 임대차 계약서 한 장, 등기부 한 줄, 권리금 조건 하나가 몇 년간의 장사 안정성을 좌우할 수 있기 때문입니다. 실제로 가게 인수 이후 분쟁이 생기는 사례를 살펴보면, 대부분은 계약 전 조금만 더 확인했더라면 피할 수 있었던 문제들입니다.
연말·연초는 상권이 가장 활기를 띠는 시기이기도 하고, 새로운 출발을 고민하는 분들이 많아지는 시점이기도 합니다. 이 시기에 가게 인수를 준비하고 있다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 핵심 포인트들을 차분히 정리해 볼 필요가 있습니다.
임대차 계약서, 숫자부터 구조까지 꼼꼼히 봐야 합니다
가게 인수에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 단연 임대차 계약서입니다. 보증금, 월세, 관리비 같은 기본적인 조건은 물론이고, 그 조건들이 어떤 구조로 설정돼 있는지까지 살펴봐야 합니다.
특히 중요한 개념이 바로 환산보증금입니다. 환산보증금은 보증금에 월세를 일정 비율로 환산해 더한 금액으로, 상가건물임대차보호법 적용 여부를 가르는 기준이 됩니다. 이 기준을 초과하면 임대료 인상 제한이나 우선변제권 같은 임차인 보호 장치가 적용되지 않을 수 있습니다.
또 관리비 역시 단순히 금액만 볼 것이 아니라, 어떤 항목이 포함돼 있는지 세부 내역을 확인하는 것이 중요합니다. 전기, 수도, 청소, 공용 관리비가 합리적으로 책정돼 있는지, 별도 청구 항목은 없는지까지 살펴보는 것이 안전합니다.
계약 기간과 갱신 조건은 장사 계획과 직결됩니다
상가임대차보호법에 따라 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만, 초기 계약 기간이 지나치게 짧을 경우 갱신 시점마다 임대료 인상 협상을 반복해야 할 수 있습니다.
가게를 단기간 운영할 계획이 아니라면, 처음 계약 단계에서부터 계약 기간을 여유 있게 설정하는 것이 좋습니다. 또한 계약 갱신이 제한될 수 있는 사유가 있는지도 확인해야 합니다. 건물에 재건축, 재개발, 대수선 계획이 있는 경우에는 계약 갱신이 어려워질 수 있기 때문입니다.
등기사항전부증명서, ‘누가 진짜 주인인지’부터 확인합니다
임대차 계약을 체결하기 전에는 반드시 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 계약 상대가 실제 건물 소유자인지, 적법한 권한을 가진 대리인인지부터 점검해야 합니다.
등기부의 ‘갑구’를 보면 소유자 정보와 압류, 가압류, 가처분 같은 권리 제한 사항을 확인할 수 있고, ‘을구’에서는 근저당권이나 전세권 등 담보 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
특히 주의해야 할 부분은 근저당권입니다. 건물에 설정된 근저당 금액이 크고, 경매로 넘어갈 가능성이 있는 상황이라면 임차인의 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다. 등기부를 통해 현재 설정된 권리 관계를 확인하고, 내 보증금이 어느 정도 안전한 위치에 있는지 점검해 보는 과정이 필요합니다.
권리금 계약, 임대인 동의 없이는 위험할 수 있습니다
가게 인수 과정에서 가장 민감한 부분 중 하나가 바로 권리금입니다. 권리금은 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 맺는 계약이지만, 임대인의 동의가 없는 상태에서 먼저 진행할 경우 문제가 생길 수 있습니다.
임대차 계약이 성립되지 않거나 조건이 변경되면 권리금 계약 자체가 무효가 될 가능성도 있습니다. 따라서 임대차 계약 가능 여부를 먼저 확인하고, 임대인의 동의를 명확히 받아두는 것이 중요합니다.
권리금 계약서에는 임대인 동의 여부, 계약 해제 시 반환 조건, 손해 발생 시 책임 범위 등을 특약으로 명확히 적어두는 것이 좋습니다.
권리금 회수, ‘언젠가 받을 수 있을지’를 따져야 합니다
권리금은 지급하는 것도 중요하지만, 회수 가능성을 함께 따져보는 것이 더 중요합니다. 상가임대차보호법에 따라 일정 요건을 충족하면 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있지만, 계약 기간이나 상권 상황에 따라 실제 회수가 어려울 수도 있습니다.
계약 기간이 짧거나 재개발 가능성이 있는 지역이라면, 임대차 종료 시점에 새 임차인을 구하기 어려울 수 있습니다. 이런 경우 권리금 회수가 사실상 불가능해질 수 있기 때문에, 계약 구조 자체를 처음부터 신중하게 설계해야 합니다.
공과금·관리비 정산, 잔금일에 꼭 확인하세요
가게 인수 과정에서 가장 자주 발생하는 실수가 바로 공과금과 관리비 정산 누락입니다. 잔금일에는 처리해야 할 일이 많아 정산이 뒤로 밀리는 경우가 많습니다.
전기, 수도, 관리비, 세금 등은 사용한 기간만큼 정확히 정산했는지 확인하고, 정산 내역을 문자나 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 이전 임차인의 미납금이 그대로 넘어오는 상황은 반드시 피해야 합니다.
건물 하자와 인허가 문제, 영업 시작을 막을 수도 있습니다
계약 후에야 건물 하자나 용도 문제를 알게 되는 경우도 적지 않습니다. 이를 막기 위해서는 계약 전 건축물대장을 통해 건물 용도와 준공 연도, 해당 업종의 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
특히 인허가가 필요한 업종이라면, 서류 확인에 그치지 말고 관할 행정기관에 직접 문의해 실제 영업이 가능한지 확인하는 것이 안전합니다. 만약 인허가 문제로 영업이 불가능해질 경우를 대비해, 계약서에 보증금 반환이나 계약 해제 관련 특약을 넣어두는 것도 하나의 방법입니다.
가게 인수는 ‘자리’보다 ‘계약’이 더 중요합니다
가게 인수는 기대와 설렘이 큰 결정이지만, 그만큼 현실적인 점검이 필요한 과정이기도 합니다. 상권 분석이나 입지 조건만큼 중요한 것이 바로 계약서와 권리 관계입니다.
계약서 한 줄, 등기부 한 장을 꼼꼼히 확인하는 과정이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 그 수고가 몇 년간의 안정적인 장사를 지켜줄 수도 있습니다. 가게 인수를 앞두고 있다면, 한 번 더 천천히 살펴보고 결정하는 것이 결국 가장 빠른 길일지도 모릅니다.